Evergreen Lodge redevelopment in Vail hits roadblock in approval

11 月 20 日にベイルの計画環境委員会に提出されたエバーグリーンのコンセプト。 14 マウリエッロ プランニング グループ、隣接するベイル ヘルス プロパティに関連して。 スノウ・クライリッヒは、提案された再開発の指名された建築家です。
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ベイルの計画環境委員会は、町、開発業者、住民の間で何ヶ月にもわたるやり取りを行った後、11 月 21 日にベイルのエバーグリーン ロッジの再開発に関する提案の承認を勧告しました。 14回の会議。

しかし、推奨された承認は 3 週間後に上訴され、隣接する物件である Vail International Condominium Owners Association によって上訴されました。 Vail International は上訴の中で、プロジェクトの規模と規模、安全性への懸念、交通、混雑、環境の観点からの地域への影響について懸念を表明しました。

現在、ベイル市議会は 1 月 25 日火曜日に上訴の公聴会を開催します。 3.



既存のエバーグリーン ロッジは 1974 年に建設されました。この物件は、ライオンズヘッドの端にあり、ベイル ヘルス ホスピタルとベイル ミュニシパル ビルディングのすぐ隣にあります。 何年にもわたって複合施設に小さな改良が加えられてきましたが、以前のいくつかの再開発計画が実現しなかったにもかかわらず、大部分は 1970 年代に建設されたままです。

現在、この物件には 128 の宿泊施設、短期賃貸プログラムの一部である 19 の住居、飲食施設、会議スペース、ホテルの小売スペースがあります。 現在、Solaris Group の一部である HCT Development が所有しています。

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ベイルの町は、2 月 15 日にロッジの再開発の最初の申請書を受け取りました。 2022 年 18 月 18 日。その後の数か月間、委員会、町の職員、住民は、4 回の PEC 会議を通じて計画に重要な情報を提供しました。 そして10月。 24日、開発者は修正案を提出した、いくつかの変更を加えて、11月に委員会によって承認された計画でした. 2022 年 14 月 14 日。

承認された再開発計画により、既存のエバーグリーン ロッジは解体され、「ザ エバーグリーン」に置き換えられます。 承認された計画には、次のコンポーネントがあります。

  • 109戸のレジデンシャル・コンドミニアム(1ベッドルームから4ベッドルームまで)
  • 最低100の付属宿泊ユニット
  • 平屋根と傾斜屋根、植栽された屋根と設備、ソーラー アレイを備えた屋根構造
  • フロント デスクとコンシェルジュがいるロビー、トレーニング施設、屋外プール、ホットタブ、ファイヤー ピットなどの設備。
  • 飲食店スペース
  • 小売店のスペース
  • 敷地内職員住宅20戸

この計画は、4 対 3 の分割投票で委員会の承認を得るために推奨されました。コミッショナーのビル ジェンセン、ボビー リプニック、リード フィリップス、ジョン レディカーが承認し、カレン ペレス、ヘンリー プラット、ブライアン ジャッジが反対しました。 反対者の主な議論は、計画は長い道のりを歩んできましたが、建物の質量と規模に関連する基準をまだ満たしていないというものでした。



「エバーグリーン ロッジは再開発する必要があると思います。私は再開発を支持していますが、まだ基準を満たすには至っていないと思います」とペレスは言いました。 「その基準の一部は質量と規模です…コミュニティに適合し、通りと図書館の向かいにある病院と一戸建て住宅の間の移行を提供し、コミュニティのより良い部分のように感じさせるには、もう少し作業が必要です。この街。”

12月 6日、町のコミュニティ開発部門は、ベイル国際コンドミニアム所有者協会からこの承認の控訴を受けました。 上訴は、現在開発者によって提案され、PEC による承認が推奨されているプロジェクトは、「VIC 所有者に実質的に悪影響を与える」と主張しています。

「VICは、提案された開発の巨大な規模と範囲、環境への悪影響の可能性(特にミドルクリークへの影響)、引き起こされる安全上の問題により、現在の形で進めることが許可された場合、提案された開発に不満を抱くでしょう。提案された開発の北東部分がベイル ヘルス ヘリポートに近接していること、従業員の住宅に負担がかかっていること、交通量と混雑が大幅に増加していること、提案されている開発が「ライブ」ベッドに意味のある貢献をしない可能性があることなどにより、”アピールは読み取ります。

スタッフのメモによると、控訴は、ベイルの開発ディレクターであるマット・ジェネットによって支持されることが決定されたので、ベイル市議会は1月30日にその控訴を審理する予定です。 3.

進行中のコミュニティの懸念

プロジェクトのアーキテクトであるスノー クライリッヒとランドスケープ アーキテクトの TENxTEN によるエバーグリーン ロッジ再開発案の空中コンセプト。
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PEC のヒアリング プロセスを通じて、多くの住民が再開発申請に懸念を表明しており、その多くは Vail International の控訴でも指摘されています。

承認のために推奨された計画について、居住者とコミュニティ メンバーからの電子メールと手紙は、プロパティの全体的なサイズと設計に関する継続的な懸念、ベイル ヘルスの隣接するヘリコプター パッドへの潜在的な危険性、およびサイトの数が不十分であることを挙げていました。従業員住宅ユニットの。

ビジュアル的なアピール

委員会が受け取ったいくつかの手紙と電子メールは、エバーグリーン ロッジの現在の外観に言及していました。 11月のハリー・フランプトン。 これを「ダンプ」と呼び、アプリケーションが「大幅な改善」になると述べています。

スージー・チョッセム、11月。 1 通の電子メールは次のように述べています。 それはフロントとセンターのアイオーレです」と付け加え、「イメージとプラスの経済的要因の両方で町に大きなプラス面をもたらす」と付け加えました。

しかし、何人かのコミュニティ メンバーは、プロジェクトの規模について依然として懸念を表明していました。 これらの多くの中心にあるのは、計画が占めるスペースに対して大きすぎるという意見でした.

Vail International Condominium Owners Association を代表して、Rohn Robbins 弁護士が電子メールを書きました。 11月にコミッショナーに 8 は、屋根の傾斜、窓、側面、および全体的なアーキテクチャとマスに関する特定の懸念を挙げています。 ロビンズの電子メールは、全体的な構造とデザインを「工業的に見える」と呼び、町の建築の方向性とは一致していませんでした。

ベールの近くの不動産所有者であるロナルド・スノーは、12月に書いた. 5 通の電子メールで、「計画はサイトに対して非常に大きすぎる」、「近隣の居住性と建築的に矛盾している」とのことでした。

11月に 14 日の会議で、居住者の Merv Lapin 氏は、そのサイズのために複数の建物に分割できるかどうかについて質問しました。

一方、リプニック委員は、承認された計画に傾斜した屋根を追加するなど、プロセス全体で質量と規模を縮小するために多くのことが行われたと表明しました。 何人かのコミッショナーは、この地域にはすでに大きな建物の先例があることを強調しました。

「間違いなく、それはまだ大きな建物ですが、ライオンズヘッド (再開発マスター プラン) に対する私の解釈は、それがコミュニティが望んでいたものです」とジェンソンは言いました。 「私はまた、これがベイルの中心であると考えています。ベイルは進化し続けており、私たちの質量はすべてコアにあり、これはコアの一部です。」

コミッショナーのフィリップスは、計画が将来、町の設計審査委員会に直面するにつれて、残りの懸念のいくつかが対処されるだろうと述べた.

ヘリコプター発着場

建物の規模に関するコミュニティ メンバーの懸念の一部は、建物の高さと、ベイル ヘルス ヘリコプター パッドへの近さに関係していました。

「エバーグリーンの一部は、医療用ヘリコプターの離着陸場の飛行経路に組み込まれています。 これは私の主要な安全上の懸念です」とラパンは 11 月 10 日に書いています。 コミッショナーへの10通のメール。

現在、高架着陸パッド近くの高層構造物のリスクプロファイルはすでに希薄ですが、承認された場合、ヘリコプターの運用のリスクプロファイルにさらに影響を与えます。 突風は、すべての季節、特に冬の間、ベイルの標準です。 着陸エリア近くのすべての構造物は、構造物間の制約されたスペースに風が吹き込むベンチュリ効果により、着陸および出発するヘリコプターの局所的な渦巻き風パターンに影響を与えます」と、米国空軍の退役大佐であり、ベイルの不動産所有者であるゲイリー・ダーレンは書いています。十一月に。 13 メール。

開発者は 10 月に提出された改訂計画でこれに対処し、2017 年に Vail Health と Evergreen Lodge の間で両方が開発されるように「調整された開発」契約が確立されたと述べています。

2017 年、Vail Health が大規模な再開発を行ったとき、病院の拡張だけでなく、Evergreen Lodge の将来の再開発も可能にする土地交換が 2 つの当事者の間で行われました。 計画によると、これらの合意には、今年の計画で検討されている再開発と、「定義された高さを超える改善を制限する制限付き契約」が含まれていました。

Tom Braun 氏は、11 月の PEC 会議で Vail Health を代表して講演し、計画はヘリポートの飛行経路の規制、および 2017 年に達した設計関連要素の合意に準拠していると述べました。

「何よりもまず、ヘリポートからのフライトの到着と離陸をFATOに確認するために、エバーグリーンの建物の高さを制限する地役権がありました」とブラウンは言いました。 「ヘリコプターがパッドを離れると、ヘリコプターは斜めに上昇します。エバーグリーンで取り組んだのは、天井を定義することでした。その下に建物を配置する必要があり、建物を貫通することはできません。 最高点では、その最大値より 5 ~ 6 フィート低いと思います。」

職員住宅

Vail Town Code では、総住宅床面積の 10% を従業員用住宅ユニットとして割り当てる必要があり、その 50% は敷地内にある必要があります。

11月に提案されたエバーグリーン計画について 14、コードごとの要件は、この目的のために13,687平方フィートを割り当てる必要があるということです. Evergreen が提案した 20 のオンサイト ユニットは、合計で 14,000 平方フィートを超えました。 これは、オンサイトとオフサイトの住宅ユニットの組み合わせでこの要件を満たすことを検討していたため、計画の以前の反復からの改善と見なされました。

承認への支持を表明するにあたり、ベイルの居住者で事業主のキム・フラー氏は、この敷地内住宅はコミュニティに利益をもたらすだろうと語った.

「この町の労働力のための新しいベッドはすべて違いを生み、私は個人的にその違いを感じています」と彼女は言いました. 「このプロジェクトのオンサイト住宅は、思慮深く、持続可能であり、地元の労働力にサポートを提供します。ちょうど私が若くて勤勉な居住者として受けたサポートと同じです。」

ただし、一部のコミュニティ メンバーは、これでは不十分であると考えています。

メールで 11月にコミッショナーに送付。 13、スノーは、町の現在の要件が不十分であると述べました.

「わずか 20% の住居を必要とするというのは、信じられないほどの不足です。 残りの 80% はどこに行くのでしょうか? 町はさらに 100 人のエバーグリーンの従業員に住居を提供しますか?」 彼の電子メールでスノーを提起しました。 「エバーグリーンが提案する開発は非常に収益性の高いプロジェクトであり、エバーグリーンの従業員のために従業員用住宅ユニットを建設することで、町と近隣への影響を賄うものです。」

しかし、最終的には、これは計画の推奨承認に影響を与えませんでした。

HCTを代表するマウリエロ・プランニング・グループ代表のドミニク・マウリエッロ氏は、「数字でどう考えるかに関係なく、住宅を提供する道徳的義務が何であるかに関係なく、私たちは住宅に関する規範を100%遵守しています」と語った。 14回の会議。

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